Kiinteistön lahjakirja — näin lahjoitus tehdään oikein

Mitä lahjakirja maksaa ja tarvitaanko kaupanvahvistajaa?

Laadin kiinteistön lahjakirjan 350 €:n kiinteään hintaan. Jos lahjoitus edellyttää julkista kaupanvahvistajaa (näin on useimmiten), kaupanvahvistus lisätään hintaan 143 €. Koko prosessi hoituu suurelta osin etänä, ja olen julkinen kaupanvahvistaja, joten voin hoitaa myös vahvistuksen itse.

Kysy lahjakirjasta  |  Katso koko hinnasto

Mikä on lahjakirja ja miksi se pitää tehdä kirjallisena

Lahjakirja on asiakirja, jolla kiinteistö, tontti, metsä tai vapaa-ajan asunto siirtyy lahjana omistajalta toiselle — useimmiten vanhemmalta lapselle tai muulle läheiselle. Kiinteistön lahjoitus on lain mukaan aina tehtävä kirjallisesti ja määrämuotoisena, aivan kuten kiinteistökauppakin. Suullinen sopimus tai pelkkä käsiraha ei riitä — ilman kunnossa olevaa lahjakirjaa omistusoikeus ei siirry eikä lainhuutoa voi hakea.

Moni ajattelee, että lahjoitus on ”vain paperityötä perheen sisällä”, mutta juuri tunnepitoisissa tilanteissa virheet tulevat kalliiksi: epäselvä lahjakirja voi myöhemmin aiheuttaa riitaa sisarusten kesken tai yllättäviä veroseuraamuksia.

Mitä lahjakirjassa pitää olla

Lahjakirjasta pitää käydä ilmi vähintään:

• lahjanantajan ja lahjansaajan tiedot
• lahjoituksen kohde (kiinteistötunnus, osoite, kiinteistön tarkka yksilöinti)
• lahjoitetaanko koko kiinteistö vai määräosa siitä
• mahdollinen vastike (jos lahjasta maksetaan jotain, kyse voi olla osittain kaupasta)
• hallintaoikeuden mahdollinen pidätys
• ennakkoperintöluonne, jos lahjansaaja on lahjanantajan perillinen
• allekirjoitukset ja kaupanvahvistus

Tarvitaanko lahjakirjaan kaupanvahvistaja?

Yleensä kyllä. Kiinteistön lahjoitus rinnastetaan lain silmissä kiinteistökauppaan, joten se vaatii pääsääntöisesti julkisen kaupanvahvistajan vahvistuksen, jotta lahjansaaja voi hakea lainhuudon. Ilman kaupanvahvistusta lahjoitus ei ole pätevä.

Poikkeus: jos lahjoitat asunto-osakkeen (et kiinteistöä), kaupanvahvistajaa ei tarvita — asunto-osakkeen lahjoitus toimii samalla periaatteella kuin asunto-osakkeen kauppa.

👉 Olen sekä asiakirjojen laatija että julkinen kaupanvahvistaja — voin hoitaa koko prosessin yhdellä yhteydenotolla.

Lahjavero lyhyesti

Kiinteistön lahjoituksesta menee yleensä lahjaveroa lahjansaajalle. Veron määrä riippuu kiinteistön käyvästä arvosta ja sukulaisuussuhteesta. Tämä ei ole veroneuvontaa, vaan yleinen huomio — tarkka lahjaveron määrä kannattaa aina tarkistaa Verohallinnolta tai heidän lahjaverolaskurillaan ennen lahjoituksen tekemistä, jotta yllätyksiä ei tule jälkikäteen.

Mitä vuoden 2026 muutokset tarkoittavat lahjoittajalle?

Lahjaveron alaraja nousi 1.1.2026. Samalta lahjanantajalta voi nyt saada alle 7 500 euron arvosta lahjoja kolmen vuoden aikana ilman lahjaveroa. Aiemmin raja oli 5 000 euroa.

Kolmen vuoden sääntö pysyi ennallaan. Kaikki saman lahjanantajan samalle saajalle kolmen vuoden sisällä antamat lahjat lasketaan yhteen.

Esimerkki: Annat tyttärellesi keväällä 3 000 euroa käsirahaksi ja syksyllä lahjoitat hänelle mökin. Verottaja laskee nämä lahjat yhteen.

Mikä ei muuttunut: Kiinteistön, mökin tai tontin arvo ylittää 7 500 euron rajan käytännössä aina. Lahjaveroa menee siis yleensä edelleen. Siksi lahjan arvo, mahdollinen hallintaoikeus ja oikein laadittu lahjakirja kannattaa selvittää ennen allekirjoitusta.

Huomaa:

• Pelkästä lahjasta ei makseta varainsiirtoveroa.
• Lahjansaaja tekee lahjaveroilmoituksen Verohallintoon kolmen kuukauden kuluessa lahjasta.
• Lahjansaaja hakee lainhuudon Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa lahjakirjan allekirjoittamisesta.

Tämä ei ole veroneuvontaa. Tarkista lahjaveron tarkka määrä Verohallinnon lahjaverolaskurilla. Minä huolehdin siitä, että lahjakirja ja kaupanvahvistus menevät oikein.

Päivitetty 5.10.2026

Hallintaoikeuden pidätys — mitä se tarkoittaa?

Moni vanhempi haluaa lahjoittaa kiinteistön lapselleen, mutta pidättää itsellään oikeuden asua tai käyttää kiinteistöä elinikänsä ajan. Tätä kutsutaan hallintaoikeuden pidätykseksi, ja se kirjataan lahjakirjaan erikseen. Sillä voi olla myös vaikutusta lahjaveron määrään, koska hallintaoikeus alentaa lahjan verotusarvoa.

Verohallinto laskee hallintaoikeudelle arvon lahjanantajan iän perusteella ja vähentää sen lahjan arvosta. Esimerkiksi kun 75-vuotias lahjoittaa 300 000 euron mökin ja pidättää elinikäisen hallintaoikeuden, verotettava arvo on 246 000 euroa. Hallintaoikeus vähentää veroa kuitenkin vain, jos lahjanantaja oikeasti käyttää kiinteistöä tai saa siitä tuottoa. Pelkästään veron pienentämiseksi tehtyä pidätystä ei hyväksytä.

Näin homma etenee

1. Kerrot tilanteen. Lahjanantaja, lahjansaaja, kohde, pidätetäänkö hallintaoikeutta.

2. Saat lahjakirjaluonnoksen. Laadin asiakirjan, joka huomioi juuri teidän tilanteenne.

3. Kaupanvahvistus. Jos vahvistus tarvitaan, sovitaan aika — voidaan hoitaa myös kotikäyntinä.

4. Valmis, rekisteröitävä asiakirja. Lahjansaaja voi hakea lainhuudon.

Hinta

Palvelu	Hinta
Kiinteistön lahjakirja	350 €
Kaupanvahvistus (jos tarvitaan)	+ 143 €

Asunto-osakkeen lahjakirja hoidetaan tapauskohtaisesti — ota yhteyttä ja kysy suoraan.

Koko hinnasto tästä →

Usein kysyttyä

Voiko kiinteistön lahjoittaa lapselle?

Kyllä. Kiinteistön voi lahjoittaa esimerkiksi lapselle, ja tämä on yksi yleisimmistä lahjakirjan käyttötarkoituksista. Lahjoitus vaatii kirjallisen lahjakirjan ja yleensä kaupanvahvistuksen.

Tarvitaanko lahjakirjaan kaupanvahvistaja?

Kiinteistön lahjoituksessa kyllä, useimmiten. Asunto-osakkeen lahjoituksessa ei tarvita kaupanvahvistajaa.

Paljonko lahjakirjan laatiminen maksaa?

Kiinteistön lahjakirja maksaa 350 €. Jos lahjoitus vaatii kaupanvahvistuksen, siitä lisätään 143 €.

Meneekö lahjoituksesta veroa?

Lahjaveroa ei mene, jos saman lahjanantajan lahjat jäävät kolmen vuoden aikana alle 7 500 euron. Kiinteistön arvo ylittää rajan lähes aina, joten lahjansaaja maksaa yleensä lahjaveroa. Tarkista tarkka summa Verohallinnon lahjaverolaskurilla.

Myyn mökin lapselle halvemmalla. Onko se lahja?

Voi olla. Jos kauppahinta on enintään 75 % käyvästä arvosta, kyse on lahjanluonteisesta kaupasta. Silloin käyvän arvon ja kauppahinnan erotuksesta voidaan määrätä lahjaveroa. Hinta ja ehdot kannattaa siksi miettiä ennen kauppakirjan allekirjoitusta.

Voiko lahjanantaja pidättää asumisoikeuden itsellään?

Kyllä, tämä on yleistä ja kirjataan lahjakirjaan hallintaoikeuden pidätyksenä. Se voi myös pienentää lahjaveron määrää.

Voiko lahjakirjan tehdä etänä?

Asiakirjan laadinnan voi hoitaa täysin etänä. Kaupanvahvistus vaatii fyysisen läsnäolon, mutta se voidaan järjestää myös kotikäyntinä.

Paljonko voi lahjoittaa verovapaasti vuonna 2026?

Samalta lahjanantajalta alle 7 500 euroa kolmen vuoden aikana. Kumpikin vanhempi on oma lahjanantajansa.

Mitä eroa on lahjakirjalla ja kauppakirjalla?

Kauppakirjassa maksetaan käypä hinta kiinteistöstä. Lahjakirjassa siirto tapahtuu ilman vastiketta tai alle käyvän hinnan — jos osa hinnasta maksetaan, kyse voi olla osittain lahjasta ja osittain kaupasta (lahjaluonteinen kauppa), mikä vaikuttaa myös verotukseen.