Mitä asiakirjoja kiinteistökaupassa tarvitaan?

Kiinteistökaupassa tarvitaan useita asiakirjoja ennen kaupantekoa. Kun myyt tai ostat kiinteistön ilman välittäjää, on tärkeää selvittää omistus, kiinteistöön liittyvät oikeudet ja kaupan ehdot hyvissä ajoin. Laadin ja tarkistan kiinteistökaupan asiakirjat etänä koko Suomeen.

Tässä artikkelissa käyn läpi tärkeimmät asiakirjat, joita tarvitaan esimerkiksi tontin, mökin tai omakotitalokiinteistön kaupassa. Tarvittava kokonaisuus riippuu kohteesta ja kaupan osapuolista.

1. Lainhuutotodistus

Lainhuutotodistuksesta tarkistetaan kiinteistön rekisteröity omistus. Se auttaa selvittämään, kenelle omistusoikeus on kirjattu ja vastaavatko myyjän tiedot rekisterin tietoja.

Todistuksesta tarkistetaan esimerkiksi:

• Rekisteröidyt omistajat ja omistusosuudet.
• Lainhuudon tiedot.
• Mahdolliset vireillä olevat lainhuutoasiat ja muut merkinnät.

Jos myyjän omistus ei vielä näy rekisterissä, tarvitaan lisäselvityksiä. Näin voi olla esimerkiksi kuolinpesän myydessä kiinteistöä.

Lainhuutotodistuksen voit hankkia Maanmittauslaitokselta.

2. Rasitustodistus

Rasitustodistuksesta näkyvät kiinteistöön kirjatut kiinnitykset, erityiset oikeudet ja mahdolliset vallintarajoitukset.

Siitä tarkistetaan esimerkiksi:

• Kiinnitysten rahamäärät.
• Sähköisten panttikirjojen rekisteriin merkityt saajat.
• Kirjatut erityiset oikeudet, kuten vuokraoikeus tai hallinnanjakosopimus.
• Mahdolliset ulosmittaukset ja muut vallintarajoitukset.

Kiinnityksen määrä ei kerro, paljonko myyjällä on velkaa jäljellä. Mahdollisten lainojen maksaminen, panttausten vapauttaminen ja panttikirjojen siirtäminen on selvitettävä erikseen.

Rasitustodistuksen tiedot ja kaupanteon käytännön järjestelyt kannattaa käydä läpi ennen allekirjoitusta. Lue lisää Maanmittauslaitoksen rasitustodistuksesta.

3. Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriote kertoo kiinteistön perustiedot sekä rekisteriin merkityistä rasitteista ja oikeuksista.

Otteesta tarkistetaan esimerkiksi:

• Kiinteistötunnus ja kiinteistön nimi.
• Rekisteriin merkitty pinta-ala.
• Kiinteistön muodostumiseen liittyvät tiedot.
• Rasitteet ja käyttöoikeudet, kuten rekisteriin merkityt tieoikeudet.
• Mahdolliset osuudet yhteisiin alueisiin.

Jos esimerkiksi kulkuyhteys mökille on epäselvä, asia kannattaa selvittää ennen kauppaa. Maastossa näkyvä tie ei yksin kerro, millainen oikeus sen käyttämiseen on.

Kiinteistörekisteriotteen voit hankkia Maanmittauslaitokselta.

4. Karttaote

Kiinteistörekisterin karttaote auttaa hahmottamaan kiinteistön sijainnin ja rekisterikartalle merkityt rajat.

Kartan avulla tarkastellaan esimerkiksi:

• Kiinteistön sijaintia ja muotoa.
• Kiinteistöön kuuluvia palstoja.
• Rajojen sijaintia suhteessa ympäristöön.

Jos kaupan kohteena on määräala, myytävä alue pitää yksilöidä selkeästi. Kauppakirjan karttaliitteestä tulee käydä ilmi, mikä alue myydään.

Epäselvät rajat tai tieoikeudet kannattaa selvittää erikseen. Pelkkä kartan katsominen ei aina riitä niiden varmistamiseen.

Lue lisää kiinteistörekisterin karttaotteesta.

5. Kiinteistökaupan kauppakirja

Kauppakirjaan kirjataan, mitä myyjä ja ostaja sopivat kaupasta. Sen on täytettävä maakaaren sisältö- ja muotovaatimukset.

Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, kaupan kohteena oleva kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja mahdollinen muu vastike.

Näiden lisäksi kauppakirjassa on tärkeää käsitellä esimerkiksi:

• Kauppahinnan maksutapa ja maksuaikataulu.
• Omistusoikeuden siirtyminen.
• Hallinnan ja avainten luovutus.
• Kiinnitysten ja panttikirjojen järjestelyt.
• Kohteen kunnosta annetut tiedot ja sovitut vastuut.
• Kaupan erityisehdot ja liitteet.

Valmis pohja ei yksin ratkaise sitä, miten juuri tämän kaupan ehdot pitäisi kirjata. Olennaista on, että teksti vastaa kohdetta ja sitä, mistä osapuolet ovat sopineet.

Lue tarkempi tarkistuslista siitä, mitä kiinteistön kauppakirjassa pitää olla.

6. Kuntotarkastusraportti, jos tarkastus tehdään

Monissa omakotitalo- ja mökkikaupoissa tehdään kuntotarkastus ennen kaupantekoa. Jos tarkastus tehdään, raportti kuuluu kaupan valmistelussa läpikäytäviin asiakirjoihin.

Tarkastuksen tekemisestä ja sen vaikutuksesta kauppaan kannattaa sopia jo tarjousta valmisteltaessa.

Selvittäkää esimerkiksi:

• Milloin tarkastus tehdään ja kuka maksaa sen.
• Miten tarkastuksen havainnot vaikuttavat kaupan etenemiseen.
• Tarvitaanko havaintojen perusteella lisätutkimuksia.
• Mitä mahdollisista korjauksista ja kustannuksista sovitaan.
• Miten havainnot otetaan huomioon kauppahinnassa ja kauppakirjassa.

Varmista, että molemmat osapuolet saavat raportin ja ehtivät perehtyä siihen ennen allekirjoitusta. Epäselvät havainnot kannattaa selvittää ennen kaupantekoa.

7. Kaupanvahvistus

Paperisessa kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien ollessa yhtä aikaa läsnä. Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa tehtävässä sähköisessä kaupassa kaupanvahvistajaa ei tarvita.

Kaupanvahvistaja tarkistaa muun muassa allekirjoittajien henkilöllisyyden ja kauppakirjan lainmukaisen muodon sekä tekee kiinteistönluovutusilmoituksen.

Asiakirjat kannattaa kuitenkin valmistella ja niiden sisältö käydä läpi jo ennen vahvistustilaisuutta. Kaupanvahvistus ja kaupan ehtojen yksityiskohtainen tarkistus ovat eri tehtäviä.

Autan kaupanvahvistuksissa Rovaniemellä, Torniossa, Kemissä, Keminmaassa, Simossa, Pellossa ja Ylitorniolla. Asiakirjojen laatiminen onnistuu etänä koko Suomeen.

Lue lisää kaupanvahvistuksesta ja sen järjestämisestä.

Milloin asiakirjat kannattaa tarkistaa?

Asiakirjat kannattaa hankkia ja käydä läpi jo kaupan valmisteluvaiheessa. Näin mahdolliset puutteet ehditään selvittää ennen sovittua kaupantekopäivää.

Lisäasiakirjoja voidaan tarvita esimerkiksi silloin, kun myyjänä on kuolinpesä, kauppa tehdään valtakirjalla tai kohteeseen liittyy erityisiä oikeuksia. Rakennettuun kiinteistöön liittyvät lupa- ja rakennusasiakirjat on myös syytä selvittää tilanteen mukaan.

Jos et tiedä, mitä juuri sinun kaupassasi tarvitaan, ota yhteyttä. Käydään tilanne läpi ja selvitetään, mitä pitää hankkia tai tarkistaa ennen allekirjoitusta.