Kiinteistön kauppakirja – laadinta 490 €, tarkistus ja sisältö

Mitä kiinteistön kauppakirjassa pitää olla?

Kiinteistön kauppakirjasta pitää käydä ilmi, että kiinteistö myydään, mikä kiinteistö on kyseessä, ketkä ovat myyjä ja ostaja sekä mikä on kauppahinta ja mahdollinen muu vastike. Näiden lisäksi kaupan muotovaatimusten on täytyttävä. Käytännössä kauppakirjaan kannattaa kirjata myös maksuehdot, omistuksen ja hallinnan siirtyminen sekä kaupan kohteeseen liittyvät tiedot ja sovitut vastuut.

Alla oleva tarkistuslista auttaa hahmottamaan, mitä omakotitalon, mökin, tontin tai muun kiinteistön kauppakirjassa pitää huomioida. Lain vähimmäissisältö ja juuri sinun kauppasi kannalta tarpeelliset ehdot ovat eri asioita: molempien on oltava kunnossa ennen allekirjoitusta.

1. Kiinteistön tiedot

Aloita siitä, että kaupan kohde on yksiselitteinen. Tarkista kauppakirjan tiedot ajantasaisista kiinteistöasiakirjoista.

• Kiinteistötunnus, kiinteistön nimi ja sijaintikunta.
• Myydäänkö koko kiinteistö, määräosa vai rajattu määräala?
• Kiinteistön pinta-ala ja sen tietolähde.
• Määräalan kaupassa alueen selkeä yksilöinti ja karttaliite.

Kauppakirjassa on ilmaistava myös luovutustarkoitus: myyjä myy ja ostaja ostaa yksilöidyn kohteen. Pelkkä osoite ja sovittu hinta eivät vielä kuvaa koko kauppaa.

2. Kaupan osapuolet

Merkitse myyjän ja ostajan yksilöintitiedot huolellisesti. Selvitä ennen kaupantekoa, kuka omistaa kiinteistön ja kenellä on oikeus allekirjoittaa kauppakirja.

• Kaikkien myyjien ja ostajien nimet sekä tarvittavat henkilö- tai yritystiedot.
• Myyjien omistusosuudet ja ostajille tulevat osuudet.
• Mahdollisen asiamiehen tiedot ja valtakirja.
• Tilanteen edellyttämät suostumukset tai muut selvitykset.

Esimerkiksi kuolinpesän tai valtakirjalla tehtävän kaupan asiakirjat kannattaa käydä läpi hyvissä ajoin, jotta allekirjoitustilaisuus ei pysähdy puuttuvaan selvitykseen.

3. Kauppahinta ja maksuehdot

Kauppakirjasta tulee ilmetä kauppahinta ja mahdollinen muu vastike. Kirjaa lisäksi, miten ja milloin maksu suoritetaan.

• Kokonaishinta ja mahdollinen jo maksettu kauppahinnan osa.
• Maksettava loppusumma, maksutapa ja eräpäivät.
• Mahdollisen maksuaikataulun ehdot.
• Miten myyjän lainat ja kiinteistöön kohdistuvat panttaukset hoidetaan kaupanteossa.

Jos maksamiseen osallistuu pankkeja, sovi käytännön järjestelyistä niiden kanssa etukäteen. Kauppakirjan ja pankkien toteutustavan pitää vastata toisiaan.

4. Omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen

Kirjaa erikseen, milloin omistusoikeus siirtyy ja milloin ostaja saa kiinteistön käyttöönsä. Nämä voivat tapahtua eri aikaan.

• Omistusoikeuden siirtymisen ajankohta ja siihen liittyvät ehdot.
• Hallinnan luovutuspäivä ja avainten luovutus.
• Missä kunnossa ja kuinka tyhjänä kohde luovutetaan.
• Kulujen ja maksujen jakautuminen sovitusta ajankohdasta alkaen.
• Miten toimitaan, jos hallinnan luovutus viivästyy.

Esimerkiksi ilmaus ”hallinta siirtyy sopimuksen mukaan” jättää olennaisen asian avoimeksi, jos tarkempaa sopimusta ei ole kirjattu.

5. Rasitteet, panttikirjat ja muut kiinteistöön liittyvät tiedot

Selvitä, mitä kauppaan kuuluu ja mitä oikeuksia tai rajoituksia kiinteistöön liittyy. Näitä tietoja ei kannata jättää pelkkien suullisten keskustelujen varaan.

• Kauppaan kuuluvat rakennukset, rakennelmat ja sovittu irtaimisto.
• Tieoikeudet, muut rasitteet ja käyttöoikeudet.
• Liittymät sekä niiden siirtämiseen liittyvät järjestelyt.
• Kiinnitykset, sähköisten panttikirjojen saajat ja panttikirjojen siirtäminen.
• Mahdolliset vuokra- tai muut käyttöjärjestelyt.

Kirjaa panttikirjoista konkreettisesti, mitä niille tehdään, kuka hoitaa järjestelyn ja missä vaiheessa. Pelkkä maininta niiden olemassaolosta ei kerro ostajalle, miten asia hoidetaan kaupassa.

6. Kuntotarkastus, tiedossa olevat puutteet ja vastuut

Jos kohteessa on tehty kuntotarkastus tai muita tutkimuksia, yksilöi raportit ja varmista, että molemmat osapuolet ovat saaneet ne ennen kaupantekoa.

• Mitä tarkastuksessa havaittiin ja mitä jäi tutkimatta?
• Onko suositellut lisätutkimukset tehty?
• Mitä myyjä on kertonut korjauksista, vaurioista tai muista puutteista?
• Miten havainnot on otettu huomioon hinnassa ja kaupan ehdoissa?
• Mitä mahdollisista korjauksista ja niiden kustannuksista sovitaan?

Jos kauppaan halutaan erityisiä vastuunjakoehtoja, niiden sisältö pitää arvioida tapauskohtaisesti. Tavoitteena on, että molemmat ymmärtävät, mistä sovitaan ja mitä seurauksia ehdolla on.

7. Kaupanvahvistus

Paperisessa kiinteistökaupassa kauppakirja allekirjoitetaan aina kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistövaihdannan palvelussa kaupanvahvistajaa ei tarvita.

Paperikaupassa kaikkien allekirjoittajien tulee olla yhtä aikaa läsnä kauppaa vahvistettaessa. Allekirjoittajana voi tilanteen mukaan olla myös asianmukaisesti valtuutettu asiamies.

Asiakirjan laatiminen etänä ja kaupan allekirjoittaminen ovat eri vaiheita. Kauppakirjan voi valmistella etänä myös silloin, kun itse kauppa tehdään paperisena.

Lue lisää kaupanvahvistuksesta ja sen järjestämisestä.

Tontin ja määräalan kauppakirja

Tonttikauppa on kiinteistökauppa, joten siihen pätevät samat muotovaatimukset: kirjallinen kauppakirja, kaikkien osapuolten allekirjoitukset ja kaupanvahvistus tai Maanmittauslaitoksen sähköinen kiinteistökauppa.

Jos myydään vain osa tilasta eli määräala, myytävä alue pitää yksilöidä kauppakirjassa ja karttaliitteessä niin tarkasti, ettei rajoista jää tulkinnanvaraa. ”Rannasta tien varteen” ei riitä. Sovi kauppakirjassa myös, kumpi maksaa lohkomisen kulut.

Rakentamattoman tontin kaupassa kannattaa selvittää ennen allekirjoitusta kaava ja rakennusoikeus, tieyhteys sekä sähkö-, vesi- ja viemäriliittymien saatavuus.

Lähteet: Maakaari, erityisesti 2 luvun 1 § ja Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelu.