Kyllä, kiinteistön voi myydä ja ostaa ilman kiinteistönvälittäjää. Talo omalla tontilla, mökki, tontti ja metsätila ovat kiinteistöjä, ja niiden kaupalle laki asettaa tarkat muotovaatimukset: kauppakirja tehdään kirjallisesti, molemmat allekirjoittavat sen ja kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan. Toinen vaihtoehto on sähköinen kauppa Maanmittauslaitoksen palvelussa. Tällä sivulla käyn läpi, miten kauppa etenee, mitä se maksaa ja missä kohdissa kannattaa pysähtyä.
Olen Anna Tapojärvi, LKV, LVV ja Maanmittauslaitoksen määräämä julkinen kaupanvahvistaja. Laadin kiinteistön kauppakirjoja etänä koko Suomeen ja vahvistan kauppoja Lapissa.
Asunto vai kiinteistö – kumpaa olet myymässä?
Ero ratkaisee, mitä kaupassa tarvitaan. Kerrostalo- ja useimmat rivitaloasunnot ovat asunto-osakkeita. Niiden kauppaan ei tarvita kaupanvahvistajaa – katso silloin asuntokauppa ilman välittäjää. Omakotitalo omalla tontilla, vapaa-ajan asunto omalla maalla, tontti, määräala ja metsätila ovat kiinteistöjä, ja niihin pätee tämä opas.
Näin kiinteistökauppa etenee ilman välittäjää
1. Sovitaan kaupan pääehdoista
Myyjä ja ostaja sopivat kauppahinnasta, maksutavasta, kaupantekopäivästä, hallinnan luovutuksesta ja siitä, mitä irtaimistoa kauppaan kuuluu. Huomaa: kiinteistökaupassa pelkkä allekirjoitettu ostotarjous ei sido samalla tavalla kuin asuntokaupassa. Sitova esisopimus pitää tehdä samassa muodossa kuin itse kauppa: kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen palvelussa.
2. Tarkistetaan kiinteistön tiedot
Ennen kauppakirjaa tilataan lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote karttoineen. Niistä näet, kuka omistaa kiinteistön, onko siihen vahvistettu kiinnityksiä eli panttikirjoja, ja millaisia rasitteita, kuten tieoikeuksia, siihen liittyy. Lisäksi kannattaa koota tiedot rakennuksen kunnosta ja tiedossa olevista vioista. Tarkempi lista: mitä asiakirjoja kiinteistökaupassa tarvitaan.
3. Laaditaan kauppakirja
Maakaaren mukaan kauppakirjassa pitää olla ainakin luovutustarkoitus, kaupan kohde, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta. Käytännössä kauppakirjaan kirjataan myös maksuehdot, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, panttikirjojen luovutus, kiinteistön kunnosta kerrotut tiedot ja muut sovitut ehdot. Mitä selkeämmin asiat on kirjoitettu, sitä vähemmän jää tulkinnan varaan. Lue lisää: kiinteistön kauppakirja.
4. Allekirjoitus ja kaupanvahvistus
Paperisessa kaupassa myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Kaupanvahvistaja tarkistaa henkilöllisyydet ja sen, että kauppakirja täyttää muotovaatimukset, ja ilmoittaa kaupasta Maanmittauslaitokselle. Hän ei arvioi, ovatko ehdot sinulle hyvät – siksi kauppakirja kannattaa tarkistaa ennen tilaisuutta.
Sähköisessä kaupassa osapuolet allekirjoittavat kaupan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa pankkitunnuksilla, eikä kaupanvahvistajaa tarvita. Lue lisää: sähköinen kiinteistökauppa.
5. Kauppahinta maksetaan ja hallinta siirtyy
Kauppahinta maksetaan ja panttikirjat luovutetaan kauppakirjan ehtojen mukaan, usein samassa tilaisuudessa pankissa. Ostaja saa avaimet sovittuna päivänä.
6. Ostaja maksaa varainsiirtoveron ja hakee lainhuutoa
Ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Jos hakemus myöhästyy, varainsiirtoveroon lisätään viivästyskorotus. Sähköisessä kaupassa lainhuutohakemus tulee vireille automaattisesti, joten vero hoidetaan kaupanteon yhteydessä.
Mitä kiinteistökauppa maksaa?
| Kulu | Määrä 2026 | Kuka maksaa |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero | 3 % kauppahinnasta | Ostaja |
| Lainhuuto (paperinen kauppa) | 172 € | Ostaja |
| Kaupanvahvistus (paperinen kauppa) | 143 € | Sovitaan kauppakirjassa |
| Sähköisen kaupan asiointimaksu | 236 € | Ostaja |
| Kiinteistön kauppakirja (minulta) | 490 €; kauppakirja ja kaupanvahvistus yhteensä 633 € | Sovitaan |
Kuka vastaa, jos kiinteistössä on vika?
Myyjä vastaa siitä, että kiinteistö vastaa sitä, mitä on sovittu ja mitä myyjä on siitä kertonut. Ostajalla on puolestaan tarkastusvelvollisuus: hän ei voi myöhemmin vedota virheeseen, joka olisi pitänyt huomata tavanomaisessa tarkastuksessa. Siksi kaikki tiedossa olevat viat, korjaukset ja epävarmuudet kannattaa kirjata kauppakirjaan. Myös vanhan tai huonokuntoisen talon voi myydä, kun sen kunto on kerrottu avoimesti ja ehdot on kirjoitettu selvästi.
Viisi yleisintä virhettä kiinteistökaupassa ilman välittäjää
Virhe ei yleensä näy kaupantekopäivänä. Se tulee esiin vasta kuukausien päästä: ostaja löytää vian, josta ei ole sovittu, pankki kysyy panttikirjoja tai lainhuutohakemus palautuu. Jos kauppakirja ei täytä muotovaatimuksia, kauppa on pätemätön – vaikka rahat olisi jo maksettu. Silloin korjaaminen vaatii molempien suostumuksen tai pahimmillaan riidan.
- Käytetään asuntokaupan pohjaa. Asunto-osakkeen kauppakirja ei täytä kiinteistökaupan vaatimuksia.
- Suullisesti sovittu jää kirjaamatta. Jos irtaimisto, viat tai maksuaikataulu puuttuvat kauppakirjasta, niistä on myöhemmin vaikea näyttää mitään.
- Panttikirjat ja rasitteet jäävät tarkistamatta. Kiinnitykset ja käyttöoikeudet selvitetään ennen kuin rahaa siirtyy.
- Ostotarjousta luullaan sitovaksi. Kiinteistökaupassa sitova esisopimus tehdään kaupan muodossa: vahvistettuna tai sähköisesti.
- Luotetaan siihen, että kaupanvahvistaja tarkistaa ehdot. Vahvistaja tarkistaa muodon, ei sitä, ovatko ehdot sinulle reilut.
Miten voin auttaa?
- Kiinteistön kauppakirja laadittuna – 490 €, etänä koko Suomeen
- Kauppakirja ja kaupanvahvistus samalta ihmiseltä – yhteensä 633 € (490 € + 143 €)
- Valmiin kauppakirjan tarkistus – 149 €
- Kaupanvahvistus Torniossa, Kemissä, Keminmaassa, Simossa, Ylitorniolla, Pellossa ja Rovaniemellä
”Helppo ja nopea apu.”
Petter S., kauppakirja ja kaupanvahvistus · Google-arvostelu
Usein kysyttyä kiinteistökaupasta ilman välittäjää
Voiko kiinteistön myydä ilman välittäjää?
Kyllä. Laki ei vaadi välittäjää. Kauppakirjan pitää kuitenkin täyttää maakaaren muotovaatimukset, ja kauppa tehdään kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen palvelussa.
Tarvitaanko kiinteistökaupassa aina kaupanvahvistaja?
Paperisessa kaupassa kyllä. Sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa kaupanvahvistajaa ei tarvita. Lue lisää kaupanvahvistajasta kiinteistökaupassa.
Kuka laatii kauppakirjan, jos välittäjää ei ole?
Kauppakirjan voi laatia kuka tahansa, ja sen sisällöstä vastaavat myyjä ja ostaja. Voit tehdä sen itse tai teettää asiantuntijalla. Kaupanvahvistajan tehtävä ei ole laatia kauppakirjaa.
Sitooko ostotarjous kiinteistökaupassa?
Ei samalla tavalla kuin asuntokaupassa. Sitova esisopimus tehdään samassa muodossa kuin kauppa: kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen palvelussa.
Voiko kiinteistökaupan hoitaa etänä?
Kauppakirjan voi laatia ja tarkistaa etänä. Allekirjoitus tehdään joko kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen palvelussa.
Kirjoittaja: Anna Tapojärvi, LKV, LVV ja julkinen kaupanvahvistaja. Tarkistettu 29.10.2026. Lähteet: maakaari 2 luku (Finlex), maa- ja metsätalousministeriön asetus 1201/2025, Verohallinto: varainsiirtovero kiinteistön ostajalle. Teksti on yleistä tietoa eikä korvaa oman kaupan asiakirjojen tarkistusta.