Kyllä, asunnon voi myydä ja ostaa ilman kiinteistönvälittäjää. Suomen laki ei vaadi välittäjää, eikä asunto-osakkeen kaupassa tarvita kaupanvahvistajaa. Silloin myyjä vastaa itse siitä, että asiakirjat ovat kunnossa, ostaja saa olennaiset tiedot ja kauppakirja on tehty huolellisesti.
Lyhyt vastaus:
- Välittäjää ei tarvita.
- Kauppakirja tarvitaan aina.
- Taloyhtiön asiakirjat hankitaan ennen myyntiä.
- Ostajalle kerrotaan kaikki tiedossa olevat olennaiset asiat.
- Ostaja maksaa varainsiirtoveron (1,5 %) kauppakirjan allekirjoituspäivänä.
Kirjoittaja: Anna Tapojärvi, LKV, LVV, julkinen kaupanvahvistaja. Tarkistettu 26.10.2026.
Tämä opas koskee asunto-osakkeen kauppaa eli kerrostalo-, rivitalo- ja paritaloasuntoja. Jos myyt omakotitalon omalla tontilla, mökin tai tontin, kyse on kiinteistökaupasta. Lue silloin miten kiinteistökauppa etenee ilman välittäjää.
Voiko asunnon myydä ilman välittäjää?
Voi. Asunnon voi myydä suoraan ostajalle, kun myyjä ja ostaja pääsevät sopimukseen. Ostaja löytyy usein lähipiiristä, naapurustosta tai omalla myynti-ilmoituksella.
Kun välittäjää ei ole, myyjä hoitaa itse:
- hinnoittelun
- myynti-ilmoituksen ja markkinoinnin
- asuntonäytöt ja ostajien kysymykset
- taloyhtiön asiakirjat
- ostotarjouksen ja kauppakirjan
- kaupanteon ja maksun
Kaikkea ei tarvitse osata itse. Monelle riittää, että asiakirjat laaditaan tai tarkistetaan ennen allekirjoitusta.
Mitä itsemyynti säästää – ja mitä vastuuta se tuo?
Säästö
Välityspalkkio sovitaan välittäjän kanssa, ja se on usein prosenttiosuus kauppahinnasta. Esimerkki: jos asunnon hinta on 200 000 € ja palkkio 4 %, välittäjän osuus on 8 000 €.
Itsemyynnissä päätät myös aikataulusta itse ja neuvottelet suoraan ostajan kanssa.
Vastuu
Samalla vastuu asiakirjoista ja tiedoista on sinulla. Jälkikäteen ongelmia syntyy yleensä näistä:
- puutteelliset tai vanhentuneet asiakirjat
- ostajalle kertomatta jääneet tiedot
- epäselvät ehdot kauppakirjassa
Jos asunnosta annetaan puutteellisia tietoja tai kauppakirjan ehdot ovat epäselviä, seurauksena voi olla hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimus.
Mitä asiakirjoja asuntokaupassa tarvitaan?
Hanki taloyhtiön asiakirjat ennen kuin julkaiset myynti-ilmoituksen. Ostaja tarvitsee ne ostopäätökseen, ja pankki usein lainapäätökseen.
| Asiakirja | Mistä saat | Mitä siitä selviää |
|---|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Isännöitsijältä | Taloyhtiön talous, lainat, vastikkeet ja tulevat remontit |
| Yhtiöjärjestys | Isännöitsijältä | Osakkeiden tiedot ja yhtiön säännöt |
| Tilinpäätös ja toimintakertomus | Isännöitsijältä | Taloyhtiön taloudellinen tilanne |
| Kunnossapitotarveselvitys | Isännöitsijältä | Lähivuosien korjaustarpeet |
| Energiatodistus | Taloyhtiöltä | Rakennuksen energiatehokkuus |
| Pohjapiirros | Taloyhtiöltä tai omista papereista | Asunnon koko ja huonejako |
| Tiedot omista remonteista | Myyjältä | Mitä asunnossa on tehty ja milloin |
Kaupan omat asiakirjat ovat ostotarjous, mahdollinen vastatarjous ja kauppakirja. Lue lisää asuntokaupan asiakirjoista.
Asuntokauppa ilman välittäjää vaihe vaiheelta
1. Kerää asiakirjat
Tilaa taloyhtiön asiakirjat isännöitsijältä ennen myynnin aloittamista. Varmista kaupantekohetkellä, että isännöitsijäntodistus on tuore.
2. Selvitä asunnon kunto
Kerää tiedot remonteista ja tiedossa olevista vioista. Tarvittaessa voit tilata kuntotarkastuksen tai kosteusmittauksen. Kun kunto on selvitetty etukäteen, myöhempien riitojen riski pienenee.
3. Hinnoittele realistisesti
Vertaa alueen toteutuneita kauppahintoja ja myynnissä olevia vastaavia asuntoja. Huomioi kunto, sijainti ja taloyhtiön tulevat remontit. Liian korkea hinta karkottaa ostajat, liian matala vie rahaa.
4. Tee myynti-ilmoitus ja markkinoi
Hyvä ilmoitus sisältää selkeät kuvat, pohjapiirroksen, asunnon ja taloyhtiön tiedot sekä rehellisen kuvauksen. Itsemyyjä voi julkaista ilmoituksen esimerkiksi asuntoportaaleissa, Tori.fi:ssä ja sosiaalisessa mediassa. Liioittelu ilmoituksessa kostautuu myöhemmin.
5. Järjestä näytöt
Ole valmis kertomaan remonteista, vastikkeista, asumiskuluista ja taloyhtiön tulevista hankkeista. Vastaa avoimesti – myös silloin, kun vastaus ei ole mieluisa.
6. Kerro ostajalle olennaiset tiedot
Myyjän pitää kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, joilla voi olla merkitystä ostopäätökselle. Esimerkiksi:
- kosteus- ja muut vauriot
- tehdyt korjaukset
- taloyhtiön tulevat suuret remontit
- asumiseen vaikuttavat puutteet
Kerro asiat kirjallisesti ja kirjaa ne kauppakirjaan. Silloin jälkikäteen ei tarvitse kiistellä siitä, mitä sanottiin.
7. Sovi ehdoista ostotarjouksella
Ostaja tekee yleensä kirjallisen ostotarjouksen. Siinä sovitaan hinta, maksuehdot, mahdolliset ehdot (esimerkiksi lainan saaminen) ja kaupantekopäivä. Hyväksytty ostotarjous on sopimus, joka sitoo osapuolia sen ehtojen mukaisesti. Tarjoukseen kirjataan usein myös käsiraha tai muu seuraamus kaupan peruuntumisesta. Lue ehdot ennen kuin hyväksyt.
Lue lisää: ostotarjous asunnosta ilman välittäjää.
8. Laadi kauppakirja
Kauppakirja on kaupan tärkein asiakirja. Siihen kirjataan ainakin:
- osapuolet ja kaupan kohde (osakkeet ja huoneisto)
- kauppahinta ja maksutapa
- omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen
- vastikkeiden ja kulujen jako
- asunnon kunto ja myyjän antamat tiedot
- mahdolliset erityisehdot
Netistä löytyvä malli ei tunne sinun kauppaasi. Lue, mitä asunto-osakkeen kauppakirjassa pitää olla.
9. Allekirjoita ja hoida maksu
Kauppakirja allekirjoitetaan yleensä pankissa tai sähköisesti samalla, kun kauppahinta maksetaan. Omistus ja hallinta siirtyvät sen mukaan, mitä kauppakirjassa on sovittu – usein silloin, kun kauppahinta on maksettu. Samalla luovutetaan avaimet.
10. Ostaja maksaa varainsiirtoveron ja rekisteröi omistuksen
Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 %. Kun kauppa tehdään ilman välittäjää, ostaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron kauppakirjan allekirjoituspäivänä. Myöhästyneestä maksusta peritään viivästyskorkoa. Veron määrän voi laskea Verohallinnon varainsiirtoverolaskurilla.
Jos taloyhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, uusi omistaja hakee omistuksensa rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta. Muuten isännöitsijä merkitsee uuden omistajan osakeluetteloon ja pyytää todistuksen maksetusta varainsiirtoverosta.
Yleisimmät virheet itsemyynnissä
Kauppakirja tehdään netistä löytyvällä mallilla
Malli ei tiedä, mitä teidän kesken on sovittu. Puuttuva tai epäselvä ehto tulee esiin vasta, kun jokin menee pieleen.
Ostajalle ei kerrota kaikkea
Myyjällä on tiedonantovelvollisuus. Kertomatta jättäminen voi johtaa hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimukseen.
Asiakirjat ovat vanhoja tai puuttuvat
Vanha isännöitsijäntodistus tai puuttuva energiatodistus hidastaa kauppaa ja voi antaa ostajalle väärän kuvan taloyhtiön tilanteesta.
Asioista sovitaan vain suullisesti
Kirjaa kaikki sovittu: hinta, aikataulu, kalusteet, avaimet ja mahdolliset korjaukset.
Milloin asiantuntijan apu kannattaa?
Moni itsemyyjä hoitaa myynnin itse ja ottaa asiantuntijan mukaan vain asiakirjoihin. Apu kannattaa erityisesti, kun:
- ostaja on löytynyt ja tarvitset kauppakirjan
- toinen osapuoli lähetti valmiin kauppakirjan tai tarjouksen
- ostotarjouksessa on ehtoja, joita et ole varma ymmärtäväsi
- asunnossa on tiedossa vikoja tai keskeneräisiä remontteja
- kauppa tehdään ilman pankkia
Asuntokauppa ei kaadu siihen, että kysyy liikaa – se kaatuu siihen, että kysyy liian myöhään.
Asuntokauppias Anna
Mitä asiantuntijan apu maksaa?
| Palvelu | Hinta | Sopii, kun |
|---|---|---|
| Kauppakirjan tarkistus | 149 € | sinulla on jo valmis kauppakirja tai luonnos |
| Asuntokaupan kauppakirja | 290 € | ostaja on löytynyt ja ehdoista on sovittu |
| Kauppakirja + ostotarjous | 420 € | kauppa on vielä neuvotteluvaiheessa |
| Asuntokaupan täyspaketti | 490 € | haluat konsultaation, ostotarjouksen ja kauppakirjan samasta paikasta |
Työ hoituu etänä koko Suomeen. Katso kaikki hinnat hinnastosta tai lue lisää asunto-osakkeen kauppakirjan laadinnasta.
Usein kysytyt kysymykset
Saako asunnon myydä itse ilman välittäjää?
Saa. Laki ei vaadi välittäjää asunto- eikä kiinteistökaupassa. Myyjä vastaa silloin itse asiakirjoista ja ostajalle annettavista tiedoista.
Tarvitaanko asuntokaupassa kaupanvahvistaja?
Ei asunto-osakkeen kaupassa. Kaupanvahvistajaa tarvitaan kiinteistökaupassa, kun kauppa tehdään paperisella kauppakirjalla. Lue lisää kaupanvahvistuksesta.
Kuka tekee kauppakirjan, jos välittäjää ei ole?
Myyjä tai ostaja voi laatia sen itse, tai sen voi teettää asiantuntijalla. Tärkeintä on, että kaikki sovittu on kirjattu selvästi.
Kuka maksaa varainsiirtoveron?
Ostaja. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 %, ja ilman välittäjää tehdyssä kaupassa se maksetaan kauppakirjan allekirjoituspäivänä.
Voiko hyväksytyn ostotarjouksen perua?
Se riippuu tarjouksen ehdoista. Jos tarjouksessa on sovittu käsirahasta, peruva osapuoli voi menettää sen tai joutua maksamaan sovitun summan. Lue ehdot ennen kuin allekirjoitat.
Pitääkö kauppakirja toimittaa isännöitsijälle?
Isännöitsijä tarvitsee tiedon omistajanvaihdoksesta, jotta vastikkeet laskutetaan uudelle omistajalle. Jos taloyhtiö on huoneistotietojärjestelmässä, ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta.
Kannattaako kauppakirja tarkistuttaa?
Kannattaa, jos et ole varma ehdoista. Tarkistus maksaa 149 € ja tehdään ennen allekirjoitusta, jolloin korjaukset ehtii vielä tehdä.
Teetkö vielä ostotarjousta? Laadin tai tarkistan ostotarjouksen 149 €:lla.
Kuka kirjoitti tämän oppaan?
Anna Tapojärvi on LKV, LVV ja Maanmittauslaitoksen määräämä julkinen kaupanvahvistaja. Hän laatii ja tarkistaa asunto- ja kiinteistökaupan asiakirjoja etänä koko Suomeen ja hoitaa kaupanvahvistuksia Meri-Lapissa ja Rovaniemellä.
Lähteet: Verohallinto: Varainsiirtoveron ilmoitus ja maksuajat; Verohallinto: Huoneistotiedot ja osakkaan varainsiirtovero. Tarkistettu 26.10.2026.
Myytkö asunnon itse?
Lähetä kauppakirja tai tarjous minulle ennen allekirjoitusta. Kerron, mitä siinä kannattaa korjata – ja mikä on jo kunnossa.
Asuntokauppias Anna Tapojärvi
040 587 8010
anna@lapinasuntokauppiaat.fi
Kaupanvahvistus: Tornio, Kemi, Keminmaa, Simo, Ylitornio, Pello ja Rovaniemi. Asiakirjat etänä koko Suomeen.