Asuntokaupan kauppakirja – yleisimmät virheet ilman välittäjää

Kun myyt tai ostat asunnon ilman välittäjää, kauppakirjaan pitää kirjata selkeästi, mitä kaupasta on sovittu. Epäselvä maksuehto, puuttuva maininta sovitusta korjauksesta tai avoimeksi jäävä hallinnan luovutus voi aiheuttaa myöhemmin erimielisyyksiä. Laadin ja tarkistan asunto-osakkeen kauppakirjan etänä koko Suomeen.

Tässä artikkelissa käyn läpi viisi tavallista ongelmakohtaa ja sen, mitä kauppakirjassa kannattaa huomioida ennen allekirjoitusta. Artikkeli käsittelee asunto-osakekauppaa, esimerkiksi kerrostalo- tai rivitalohuoneiston kauppaa.

1. Kaupan ehdot jäävät epäselviksi

Kauppakirjassa ongelmia syntyy helposti silloin, kun asiat kirjataan liian yleisesti. Molemmille osapuolille itsestään selvältä tuntuva asia voi tarkoittaa eri asioita.

Kirjaa selkeästi ainakin:

• Kaupan osapuolet ja kaupan kohteena olevat osakkeet.
• Kauppahinta, mahdollinen yhtiölainaosuus ja velaton hinta.
• Maksutapa ja maksuaikataulu.
• Omistusoikeuden siirtyminen.
• Hallinnan ja avainten luovutuksen ajankohta.
• Mistä ajankohdasta alkaen ostaja vastaa sovituista vastikkeista ja muista maksuista.

Esimerkki: ”Avaimet luovutetaan myöhemmin” ei kerro, milloin ostaja pääsee muuttamaan. Kirjaa tarkka ajankohta ja sovi myös siitä, miten mahdollisessa viivästystilanteessa toimitaan.

2. Vastuunjako ja annetut tiedot jäävät epäselviksi

Kauppakirjasta ja sen liitteistä pitäisi saada selkeä kuva siitä, mitä asunnosta ja taloyhtiöstä on kerrottu ennen kaupantekoa.

Yksilöi esimerkiksi:

• Mitä asiakirjoja ostajalle on toimitettu ja miltä päivältä ne ovat.
• Mitä tiedossa olevista vioista, vaurioista ja korjauksista on kerrottu.
• Mitä taloyhtiön suunnitelluista tai päätetyistä remonteista on ilmoitettu.
• Mihin ostaja on tutustunut ennen kauppaa.
• Mitä mahdollisista korjauksista ja niiden kustannuksista on sovittu.

Pelkkä yleinen maininta asiakirjoihin tutustumisesta ei kuvaa sitä, mitä tietoja on tosiasiassa annettu. Kirjaa asiat niin, että molemmat osapuolet ymmärtävät niiden sisällön.

Jos kauppaan halutaan erityinen vastuunjakoehto, sen sanamuoto ja merkitys kannattaa tarkistuttaa ennen allekirjoitusta.

3. Erityisehdot puuttuvat

Monessa asuntokaupassa sovitaan asioista, joita valmis kauppakirjapohja ei huomioi. Viesteissä tai puhelimessa sovitut yksityiskohdat kannattaa koota osaksi kirjallista sopimusta.

Tällaisia voivat olla esimerkiksi:

• Myyjän ennen hallinnan luovutusta tekemät korjaukset.
• Asuntoon jäävät kalusteet, kodinkoneet tai muu irtaimisto.
• Poikkeava maksuaikataulu.
• Sovitut siivous- ja tyhjennysjärjestelyt.
• Mahdolliset korjauskustannusten jakamista koskevat sopimukset.

Esimerkki: Jos myyjä lupaa korjata rikkoutuneen kodinkoneen, kirjaa mitä tehdään, mihin mennessä ja kuka maksaa. Näin lupauksen sisältö ei jää muistin varaan.

4. Taloyhtiön asiakirjoihin ei perehdytä riittävästi

Kauppakirjan tiedot pitää sovittaa yhteen taloyhtiön asiakirjojen kanssa. Jos asiakirjat ovat vanhentuneita tai niiden sisältö jää epäselväksi, myös kauppakirjaan voi päätyä puutteellisia tietoja.

Käy läpi esimerkiksi:

• Ajantasainen isännöitsijäntodistus.
• Yhtiöjärjestys.
• Viimeisin tilinpäätös ja talousarvio.
• Kunnossapitotarveselvitys.
• Tiedot päätetyistä ja suunnitelluista korjauksista.
• Huoneiston yhtiölainaosuutta ja vastikkeita koskevat tiedot.

Jos eri asiakirjoissa on ristiriitaisia tietoja, selvitä ne ennen allekirjoitusta. Esimerkiksi yhtiölainaosuuden määrä ja sen laskentapäivä kannattaa varmistaa, jotta kauppakirjan hinnat perustuvat oikeisiin tietoihin.

5. Kauppakirja laaditaan liian kiireessä

Kun ostaja on löytynyt ja kaupantekopäivä sovittu, kauppakirja saatetaan tehdä viime hetkellä. Kiireessä epäselviä kohtia jää helpommin huomaamatta.

Varaa aikaa siihen, että:

• Tarvittavat asiakirjat ehditään hankkia.
• Kauppakirjaluonnos toimitetaan molemmille osapuolille etukäteen.
• Kumpikin ehtii lukea ehdot ja kysyä epäselvistä kohdista.
• Tarvittavat korjaukset tehdään ennen allekirjoitusta.
• Maksamisen ja omistuksen siirron käytännön järjestelyt sovitaan tarvittaessa pankkien kanssa.

Hyvä hetki pyytää apua on silloin, kun kaupan ehdoista neuvotellaan tai luonnos on valmistumassa. Näin mahdolliset puutteet ehditään käsitellä rauhassa.

Milloin kauppakirja kannattaa tarkistuttaa?

Tarkistus on hyödyllinen erityisesti silloin, kun kauppakirja on tehty valmiilla pohjalla, kaupassa on poikkeavia ehtoja tai jokin kohta jää epäselväksi.

Voit ottaa minuun yhteyttä esimerkiksi silloin, kun:

• Ostaja on löytynyt ja tarvitset kauppakirjan.
• Sinulla on valmis luonnos, jonka haluat tarkistuttaa.
• Olet ostamassa asuntoa ja haluat ymmärtää myyjän laatiman kauppakirjan ehdot.
• Tarvitset apua sovittujen asioiden kirjaamiseen.

Käyn ehdot läpi ymmärrettävästi ja autan tunnistamaan kohdat, joita on syytä täsmentää ennen allekirjoitusta. Tutustu asunto-osakkeen kauppakirjan laadintaan ja tarkistukseen.