Asunnon tai talon osto ilman välittäjää
Kyllä, asunnon tai talon voi ostaa suoraan myyjältä. Silloin sinä itse vastaat siitä, että tutustut kohteeseen ja papereihin ennen kuin allekirjoitat. Tältä sivulta näet, mitä ostajan pitää tarkistaa ja missä kohdassa kannattaa pysähtyä.
LKV, LVV, KiATJulkinen kaupanvahvistaja 402000/338Asiakirjat etänä koko Suomeen
Voiko asunnon ostaa ilman välittäjää?
Voi. Laki ei vaadi välittäjää asunnon eikä kiinteistön kaupassa. Myyjä vastaa siitä, että hänen antamansa tiedot pitävät paikkansa. Ostajan pitää tarkastaa kohde ja lukea asiakirjat ennen kauppaa, koska jälkikäteen ei voi vedota vikaan, joka olisi pitänyt huomata.
Ensimmäinen asia on selvittää, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön. Säännöt ovat eri.
Ostat asunto-osakkeen
- Lue isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös ja kunnossapitotarveselvitys.
- Hyväksytty ostotarjous sitoo. Käsiraha tai vakiokorvaus voi olla enintään 4 % kauppahinnasta.
- Kaupanvahvistajaa ei tarvita.
- Varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta. Se ilmoitetaan ja maksetaan kahden kuukauden kuluessa.
- Virheestä pitää ilmoittaa kohtuullisessa ajassa. Kun myyjä on yksityishenkilö, takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Ostat kiinteistön
- Lue lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote karttoineen.
- Vapaamuotoinen ostotarjous ei sido samalla tavalla. Perääntyvä korvaa toiselle kohtuulliset kulut.
- Kauppa tehdään kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen palvelussa.
- Varainsiirtovero on 3 %. Se maksetaan ennen lainhuudon hakemista, ja lainhuutoa haetaan kuuden kuukauden kuluessa.
- Virheestä pitää ilmoittaa kohtuullisessa ajassa, viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.
Miten ostan asunnon turvallisesti suoraan myyjältä?
Järjestys ratkaisee. Asiakirjat ja kohteen tarkastus tulevat ennen tarjousta, ei sen jälkeen.
Selvitä, mitä ostat
Asunto-osake vai kiinteistö? Vuokratontilla oleva talo on oma tapauksensa. Kysy myyjältä, jos et ole varma.
Pyydä asiakirjat
Pyydä paperit ennen tarjousta ja lue ne rauhassa. Vanha isännöitsijäntodistus tai puuttuva ote on syy pysähtyä.
Tarkasta kohde
Käy läpi myös kellari, ullakko, varastot ja piha. Talossa kuntotarkastus kannattaa teettää ennen tarjousta tai tarjouksen ehtona.
Varmista omistaja ja vakuudet
Tarkista, että myyjä omistaa kohteen. Kysy, onko asunto tai kiinteistö lainan vakuutena ja miten vakuus vapautuu kaupassa.
Tee kirjallinen tarjous
Kirjaa hinta, voimassaolo ja ehdot, esimerkiksi lainan saaminen ja kuntotarkastus. Ehdolle tarvitaan päivämäärä.
Tarkistuta kauppakirja
Lue jokainen ehto ennen allekirjoitusta. Erityisesti vastuunrajoitus, maksu ja hallinnan luovutus.
Maksa ja ota vastaan
Kauppahinta maksetaan samalla, kun omistus siirtyy. Kun kohde on lainan vakuutena, kauppa tehdään yleensä pankissa.
Hoida vero ja rekisteröinti
Maksa varainsiirtovero ajallaan. Hae kiinteistölle lainhuuto tai rekisteröi osakkeiden omistus.
Asuntokauppa ei kaadu siihen, että kysyy liikaa. Se kaatuu siihen, että kysyy liian myöhään.
Tarjous lähtee liian nopeasti
Asunto-osakkeen hyväksytty tarjous sitoo. Ilman lainaehtoa voit menettää käsirahan, jos pankki ei myönnäkään lainaa.
Suullinen lupaus jää kirjaamatta
”Putket on uusittu” ei auta myöhemmin, jos sitä ei lue missään. Pyydä tiedot kirjallisena ja liitä ne kauppakirjaan.
Yhtiölaina ja remontit jäävät laskematta
Katso velaton hinta, oma osuutesi yhtiölainasta ja jo päätetyt remontit. Ne ovat osa asunnon todellista hintaa.
Vakuudet jäävät tarkistamatta
Kiinteistön kiinnitykset ja panttikirjat näkyvät rasitustodistuksesta. Sovi kauppakirjassa, miten ne siirtyvät sinulle.
Yleinen vastuunrajoitus hyväksytään
”Myydään siinä kunnossa kuin se on” on epämääräinen ehto. Kysy, mitä myyjä sillä tarkoittaa, ja kirjaa tiedossa olevat viat yksilöidysti.
Paperit luetaan vasta kaupantekopäivänä
Silloin on kiire ja muutoksia on vaikea pyytää. Pyydä kauppakirjaluonnos nähtäväksi useita päiviä etukäteen.
Mitä asunnon ostaminen maksaa kauppahinnan lisäksi?
Viranomaismaksut ovat samat koko Suomessa. Pankin kulut vaihtelevat, joten kysy ne omasta pankistasi.
Esimerkki: 150 000 euron velattomasta kerrostaloasunnosta varainsiirtovero on 2 250 €. 120 000 euron mökistä vero on 3 600 €, lainhuuto 172 € ja kaupanvahvistus 143 €, yhteensä 3 915 €. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024, joten myös ensiasunnosta maksetaan varainsiirtovero. Hinnat ovat vuoden 2026 hintoja.
Katso koko hinnastoMissä vaiheessa ostosi on?
Autan ostajaa asiakirjoissa. Kerron hinnan etukäteen ja selitän ehdot niin, että tiedät, mihin sitoudut.
Laadin ostotarjouksen puolestasi tai tarkistan omasi ennen kuin lähetät sen myyjälle.
Ostotarjous →149 € ”Myyjä lähetti valmiin kauppakirjan. Voinko allekirjoittaa sen?”Tarkistan ehdot, vastuunrajoitukset ja liitteet. Saat korjausehdotukset kirjallisena ennen allekirjoitusta.
Kauppakirjan tarkistus →149 € ”Löysin kohteen, mutta en tiedä, mistä aloittaa.”30 minuutin keskustelu, jossa käydään läpi kohde, paperit ja seuraavat askeleet.
Konsultaatio →90 €En ole juristi enkä rakennustekninen asiantuntija. Kuntotarkastuksen tekee rakennusalan ammattilainen, ja riita-asiassa ohjaan lakimiehelle. Kiinteistökaupan voin myös vahvistaa Lapissa: katso kaupanvahvistus.
Lataa ostajan tarkistuslista
Tulostettava PDF, jonka voit ottaa mukaan näyttöön ja kaupantekoon.
- Mitä asiakirjoja pyydät myyjältä asunto-osakkeesta ja kiinteistöstä
- 12 kysymystä, jotka kannattaa kysyä myyjältä ennen tarjousta
- Mitä ostotarjoukseen kirjataan, kohta kohdalta
- Mitä kauppakirjasta tarkistetaan ennen allekirjoitusta
- Mitä ostajan pitää hoitaa kaupan jälkeen ja mihin mennessä
Kysymyksiä asunnon ostamisesta ilman välittäjää
Onko asunnon ostaminen yksityiseltä turvallista?
On, kun tarkastat kohteen, luet asiakirjat ja kaikki sovittu kirjataan kauppakirjaan. Riskiä ei voi poistaa kokonaan, mutta sitä voi pienentää selvästi. Suurin osa riidoista syntyy asioista, joita ei kirjattu.
Kuka tekee kauppakirjan, kun välittäjää ei ole?
Myyjä tai ostaja voi laatia sen itse, tai sen voi teettää asiantuntijalla. Jos myyjä laatii kauppakirjan, ostajan kannattaa tarkistuttaa se ennen allekirjoitusta. Tarkistus maksaa 149 €.
Sitooko ostotarjous ostajaa?
Asunto-osakkeen kaupassa kyllä, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen. Jos perut kaupan, menetät käsirahan tai maksat sovitun vakiokorvauksen, joka voi olla enintään 4 % kauppahinnasta. Kiinteistön kaupassa vapaamuotoinen tarjous ei sido samalla tavalla, mutta perääntyvä korvaa toiselle kohtuulliset kulut.
Tarvitaanko kaupanvahvistaja, kun ostan suoraan myyjältä?
Asunto-osakkeen kaupassa ei. Kiinteistön kaupassa tarvitaan, kun kauppa tehdään paperisella kauppakirjalla. Sähköisessä kaupassa Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa kaupanvahvistajaa ei tarvita.
Pitääkö ensiasunnosta maksaa varainsiirtovero?
Pitää. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta.
Kannattaako kuntotarkastus teettää?
Talon ja mökin kaupassa yleensä kannattaa, ellei myyjä ole jo teettänyt tuoretta tarkastusta. Kuntotarkastus ei ole pakollinen, eikä se löydä kaikkia piileviä vikoja. Lue raportti kokonaan ja selvitä siinä suositellut lisätutkimukset ennen kauppaa.
Mitä teen, jos asunnosta löytyy vika kaupan jälkeen?
Ilmoita viasta ja vaatimuksistasi myyjälle kirjallisesti heti, kun huomaat sen. Ilmoitus pitää tehdä kohtuullisessa ajassa. Takaraja on asunto-osakkeessa kaksi vuotta, kun myyjä on yksityishenkilö, ja kiinteistössä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. Riita-asiassa ota yhteyttä lakimieheen.
Oletko ostamassa asuntoa tai taloa suoraan myyjältä?
Lähetä tarjous tai kauppakirjaluonnos minulle ennen allekirjoitusta. Kerron, mitä siinä kannattaa muuttaa ja mikä on jo kunnossa. Vastaan 24 tunnin kuluessa.
Lue myös: Ostotarjous asunnosta ilman välittäjää · Käsiraha asuntokaupassa · Näin asuntokauppa etenee ilman välittäjää · Näin kiinteistökauppa etenee ilman välittäjää
Kirjoittaja: Anna Tapojärvi, LKV, LVV, julkinen kaupanvahvistaja. Tarkistettu 13.11.2026. Sivu on yleistä tietoa eikä korvaa yksilöllistä oikeudellista neuvontaa.
Lähteet: KKV: Vanhan osakehuoneiston ostaminen · KKV: Omakotitalon ostaminen · Verohallinto: Asunto-osakkeen ostaja · Maanmittauslaitos: rekisteröintimaksut 2026